Selic a 2% ao ano, será que é hora de comprar um imóvel?

20/08/2020

A Selic, taxa básica de juros da economia que serve de referência para as operações de crédito, já foi cortada quatro vezes desde o início da quarentena, em março. Atualmente ela está na mínima história, a 2% ao ano, mas os juros do financiamento imobiliário não acompanharam.

Apenas dois dos cinco maiores bancos do país, o Santander e o Itaú, baixaram os juros do crédito para compra de imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) no período, só que anteriormente, eram justamente essas duas instituições que possuíam as maiores taxas do mercado, quer dizer, pouco adiantou. Já a Caixa, que possui a maior fatia do mercado de financiamento imobiliário, continuou com os juros no patamar pré-pandemia.

Os bancos simplesmente "esqueceram" de baixar as taxas e isso deixa o cenário um pouco mais injusto para o consumidor, que poderia aproveitar juros ainda menores para comprar a casa própria.

Boa parte dos financiamentos imobiliários usa recursos da poupança, ou seja, os bancos pegam uma porção do dinheiro que as pessoas aplicam e emprestam pra quem vai financiar. Para isso, eles pagam 70% da Selic ao investidor, atualmente 1,4% ao ano. Em contrapartida, a média de juros do financiamento imobiliário é de 7,13% ao ano, sem falar em outras tarifas que compõem o Custo Efetivo Total (CET). Deu pra entender porque os bancos faturam tanto?

Desde o início do ciclo de cortes da Selic, cresce cada vez mais a diferença entre o que os bancos cobram de juros e o que eles pagam a quem investe - ou deixa o dinheiro na poupança. Mesmo com a procura pelos financiamentos aumentando tanto, devido justamente aos juros baixos, a poupança nunca esteve com estoques tão altos.

Em 2020, a caderneta bateu todos os recordes de depósitos, chegando a R$ 37 bilhões em maio. A captação líquida (valor dos depósitos menos os saques) já passa de R$ 100 bilhões.

E por que as taxas não baixam?
A perspectiva mostrada pelos juros futuros é de uma Selic bem maior no médio prazo e, por isso, os bancos trabalham com cautela na hora de baixar os juros da taxa imobiliária, que costuma ser um compromisso de longo prazo - período em que o cenário poderia mudar drasticamente. O crédito imobiliário costuma ser o último a ter redução nas taxas, isso é normal. Nesse período de pandemia, por exemplo, quase todas as linhas de crédito anunciaram reduções - como o cheque especial, o cartão de crédito e o crédito pessoal - todas com prazos médios menores que o financiamento de imóveis.

Outra hipótese é que apesar da captação da poupança estar nas máximas, nada garante que ela siga nesse ritmo, o que poderia levar à queda no estoque dos bancos.

Mas afinal, vale a pena ou não comprar um imóvel agora?
Para quem tem interesse em moradia, não apenas investimento, os especialistas dizem que sim, vale a pena comprar um imóvel neste momento.

Esperar mais um pouco por taxas ainda menores traz dois riscos, sendo o primeiro deles, o comportamento dos juros. Se a Selic sobe, os juros sobem junto com ela. Ou os juros podem aumentar de acordo com a demanda por esse tipo de crédito, é difícil prever.

O segundo risco é o preço dos imóveis. Eles vêm numa constante de baixa e ainda não se recuperaram da perda de valor generalizado de 2017. Neste momento, o mercado ainda patina, mas há estoque e os preços continuam baixos.

Outra vantagem é a portabilidade de crédito, que é a possibilidade de levar sua dívida para outro banco que ofereça taxas menores, como uma espécie de seguro para o caso dos juros baixarem muito num futuro próximo.

Mas atenção!
Este pode ser, sim o momento ideal para comprar a casa própria, mas somente pra quem já tem alguma renda e não vai queimar a reserva de emergência com essa compra, fique atento.

Imóvel não é um ativo líquido, como alguns produtos de investimentos, que você pode resgatar com facilidade. Se precisar, você não vende um imóvel do dia pra noite, então o dinheiro vai ficar ali, estagnado, e caso você precise dele numa emergência, provavelmente vai ter de buscar outras alternativas.

Outra coisa importante é avaliar os custos com documentação e manutenção do imóvel. Investimento em imóvel geralmente é alto, então tudo deve ser muito bem calculado, pois não se sabe o dia de amanhã - vide a pandemia do coronavírus que pegou todo mundo de surpresa e afetou tantos empregos.

Também é importante que o consumidor saiba tirar proveito das taxas da melhor maneira possível, sempre comparando condições oferecidas por diferentes instituições e sem esquecer do planejamento financeiro a longo prazo. Da mesma maneira que os bancos estão se prevenindo de juros futuros e uma possível alta da Selic no médio prazo, o consumidor deve pensar nas variáveis das parcelas.

Um exemplo disso são as linhas de financiamento atreladas à inflação IPCA, que apesar de terem a taxa de juros mais baixa, se a inflação sair do controle, como já aconteceu no passado, a prestação pode ficar muito maior que o programado. Já os financiamentos atrelados à Taxa Referencial (TR), atualmente em zero, devem ter uma mudança menos bruscas e flutuações mais leves, de acordo com o histórico, fique atento.

CLIQUE AQUI e acesse a matéria completa do site Valor Investe e a tabela de taxas mínimas anunciadas em financiamentos atrelados à Taxa Referencial pelo Sistema de Financiamento Habitacional.

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Foto: sqback/Canva